Quasi 5 anni fa, ho scelto di acquistare il mio primo appartamento a Milano. Venivo da anni passati a vivere in appartamenti condivisi con altri studenti o lavoratori, dapprima all’estero e dal 2015 in pianta stabile in Italia. Avevo seri dubbi che pagare un affitto da oltre mille euro al mese per vivere da solo a Milano fosse una scelta saggia in relazione al reddito che percepivo al tempo.
A un certo punto ho iniziato a desiderare una situazione più “tranquilla”. La voglia di andare a vivere da solo è diventata man mano più forte, tanto da spingermi a esplorare l’opzione di acquistare l’appartamento in cui vivo tutt’oggi. Essendo passati quasi cinque anni, ora avrei l’opzione di vendere questo appartamento. Ma capire se e quanto conviene venderlo non è immediato.
Anche tu potresti trovarti in una situazione simile: che per te sia un bene “affettivo” o che l’abbia scelta come investimento, la tua prima casa è un asset che ha un valore di mercato. Capire se ha senso “monetizzarlo” e quanto converrebbe non è un ragionamento semplice.
In questo articolo, ti spiego nel dettaglio come calcolare il ritorno che avresti nel vendere la prima casa oggi. Alla fine dell’articolo, troverai anche un template Excel gratuito che ho creato appositamente.
Step #1: calcola i costi sostenuti per acquistare casa
Per avere un’idea realistica di quanto converrebbe vendere la prima casa, bisogna necessariamente partire dai costi che hai sostenuto per acquistarla. Per semplificare, possiamo ricondurre i costi a tre macro categorie:
Categoria #1: costi legati all’acquisto
Questa categoria comprende tutti i costi che hai dovuto sostenere per acquistare la tua prima casa. A meno che tu non l’abbia ricevuta in regalo, sono spese da cui non si scappa. Nella maggior parte dei casi si tratta anche della categoria col peso maggiore, in quanto include:
- Il prezzo di acquisto
- L’imposta di registro: la paga chi acquista da privato o da un’impresa che opera in regime di esenzione IVA
- L’IVA: riguarda chi acquista un’immobile da un’impresa soggetta a IVA
- Le provvigioni riconosciute all’agenzia immobiliare, nel caso ne avessi usata una
- Le spese notarili
Categoria #2: costi legati al mutuo
Un’altra importante categoria di costi riguarda quelli legati al mutuo. Oltre alle spese di perizia, che spesso non sono particolarmente rilevanti, il costo principale sono gli interessi pagati al tuo istituto di credito.
Per avere queste informazioni, puoi cercarle nell’ultimo estratto di mutuo ricevuto per posta, oppure chiederle alla tua banca. Le più grandi forniscono queste e altre informazioni utili direttamente in home banking.
Se non hai modo o tempo di cercare, puoi fare questo calcolo autonomamente. Ti basterà avere i seguenti quattro dati a portata di mano:
- La durata del mutuo in anni
- Quanti anni sono trascorsi
- Il capitale preso in prestito dalla banca
- Il tasso di interesse complessivo applicato dalla banca, ovvero il TAEG
Con queste informazioni, potrai ricostruire il tuo piano di ammortamento e capire quanto hai speso in interessi finora per il rimborso del prestito. Nel caso avessi bisogno di aiuto, puoi usare il template Excel che ho costruito appositamente per fare automaticamente questi calcoli. Lo troverai alla fine dell’articolo.
Se invece sei tra i fortunati che non hanno avuto bisogno di accendere un mutuo per acquistare, ovviamente questa categoria non ti riguarda. Tuttavia, a volte converrebbe comunque fare un mutuo anche se non ne hai necessità. Ti consiglio di leggere il post in cui ti spiego perché.
Categoria #3: Costi per abitare
Nella terza e ultima categoria ricadono spese di cui spesso non si tiene conto ma che, invece, sono fondamentali: quelle per abitare.
Questa categoria è la più estesa delle tre perché comprende:
- [una tantum] Costi di ristrutturazione dell’immobile
- [una tantum] Spese per l’acquisto dei mobili
- [ricorrente] Le spese condominiali pagate ogni anno
- [ricorrente] Gli interventi straordinari e la manutenzione
- [ricorrente] Premi assicurativi (ex. Scoppio e incendio, furto, etc.)
Come puoi vedere, abbiamo sia spese una tantum che ricorrenti necessarie per vivere nell’abitazione. A scanso di equivoci, fanno parte di questa categoria tutte le spese che hai avuto e continui ad avere in quanto proprietario della casa, non come inquilino. In altri termini, sono spese che non avresti sostenuto qualora avessi scelto di vivere in affitto anziché acquistare l’immobile.
Molti omettono queste voci quando calcolano la convenienza di aver acquistato casa. Ritengo che sia un ragionamento errato perché lascerebbe fuori una grossa fetta di costi sostenuti proprio per l’investimento in questione.
Step #2: Tieni conto delle detrazioni di cui hai beneficiato negli anni
Così come siamo stati intellettualmente onesti nel considerare i costi abitativi, dobbiamo esserlo nello stornare le detrazioni di cui abbiamo goduto negli anni.
In questo caso le detrazioni sono di due tipi:
- Detrazioni fiscali per acquisto della prima casa: agevolazioni di cui non potresti altrimenti beneficiare. Mi riferisco alle varie detrazioni d’imposta che ogni anno riducono le tasse pagate allo stato italiano proprio per aver acquistato la tua prima casa. Rientrano in questa categoria le detrazioni sugli interessi passivi del mutuo, sull’acquisto del box di pertinenza, etc.
- Detrazioni fiscali standard: riguardano qualsiasi tipo di immobile, a prescindere che si tratti di una prima, seconda, terza o quarta casa. Alcune tra queste sono le detrazioni IVA, quelle legate al “Superbonus”, il bonus ristrutturazione, etc.
La somma di queste detrazioni deve essere utilizzata per “ridurre” i costi sostenuti per l’acquisto dell’immobile. Di conseguenza, hanno un effetto positivo nel calcolo che stiamo sviluppando.
Step #3: il valore dell’immobile
Arrivati a questo punto, occorre stimare il valore che avrebbe l’immobile qualora fosse venduto oggi. Si tratta di un’approssimazione perché l’unico modo per avere questo valore con certezza sarebbe, appunto, metterla realmente in vendita.
Per avere qualche spunto, dovresti analizzare i prezzi di altre abitazioni sui principali portali di ricerca immobiliare (ad esempio, Immobiliare.it, BorsinoImmobiliare o la banca dati dell’Agenzia delle Entrate). Ti do qualche consiglio utile:
- Analizza case simili alla tua per metratura, piano, classe energetica, etc. Il prezzo di questi immobili può essere un buon punto di partenza per stimare il valore del tuo
- Non prendere in esame solo un immobile ma prova a fare la media del prezzo che hanno altre 3-5 (o più) case come la tua
- Sii conservativo/a nella stima: meglio ragionare per difetto ed avere una piacevole sorpresa circa quanto il mercato è disposto a pagarti che il contrario
- Calcolati il prezzo al metro quadro: Ti permetterà di farti un’idea precisa senza tenere conto della dimensione totale degli appartamenti che stai analizzando. Moltiplica questo valore per i metri quadrati della tua abitazione per ottenerne il valore finale.
Step #4: calcola il ritorno che avresti vendendo la tua prima casa
Arrivati a questo punto, non resta che calcolare quanto sarebbe conveniente mettere sul mercato la tua prima casa. Per farlo occorre avere un paio di informazioni aggiuntive:
Il profitto (o perdita) che risulterebbe da una vendita.
La formula per calcolarlo è la seguente:
PROFITTO (O PERDITA) = PREZZO DI VENDITA + DETRAZIONI – COSTI TOTALI
Attraverso questa informazione, potrai capire subito se vendere la prima casa ti permetterebbe di coprire almeno i costi che hai sostenuto per acquistarla.
Qualora questo valore fosse negativo, vorrebbe dire che il tuo investimento non è stato positivo. Questo ragionamento riguarda esclusivamente l’aspetto finanziario omettendo il valore “affettivo” che la tua casa ha generato nel tempo. Le esperienze che hai vissuto e le memorie che hai creato abitandoci, seppur si grandissimo valore, non sono incluse.
Non esiste un modo per quantificare oggettivamente questi elementi ma, anche se ci fosse, difficilmente qualcuno al di fuori della tua famiglia sarebbe disposto a valorizzarli. Ti consiglio pertanto di conservare queste memorie nel cuore ma di separarle da qualsiasi ragionamento numerico/finanziario. Non possono essere messe insieme.
L’utile (o perdita) calcolato in precedenza ha dei limiti perché ti permette di capire quanto guadagneresti solo in termini assoluti. Ma ottenere 1€ dalla vendita è diverso rispetto a 100.000€. Per avere questa informazione, occorre fare un ulteriore livello di analisi, andando a capire quanto è stato il tuo guadagno in termini percentuali.
Per arrivarci puoi utilizzare tre strumenti che ti spiego di seguito:
Strumento #1: il ROI o Ritorno sull’investimento
È utile soprattutto a chi non ha avuto la necessità di fare un mutuo per l’acquisto dell’abitazione. In questo caso il prezzo dell’immobile è stato interamente pagato alla data del rogito e non bisogna restituire alcun importo ad istituti di credito. Possiamo calcolare il ROI con la seguente formula:
ROI = PROFITTO DALLA VENDITA DELL’IMMOBILE / (COSTI TOTALI – DETRAZIONI TOTALI)
Strumento #2: il ROE o Return on Equity o Ritorno sul capitale effettivamente investito
Questo indice è utile a chi, a differenza del caso precedente, ha scelto di richiedere un mutuo o prestito per acquistare l’immobile. In questo caso entra in gioco un meccanismo chiamato leva finanziaria.
Il ragionamento di base è questo: vendere la prima casa ti permetterebbe di intascare l’intero utile dalla vendita pur non avendo pagato la casa per intero. Infatti, il denaro ti è stato prestato dalla tua banca a cui hai rimborsato solo una parte del capitale. Ciò consentirebbe di generare un rendimento superiore: il profitto rimarrebbe il medesimo mentre il capitale investito sarebbe inferiore al caso in cui avessi pagato la casa per intero al rogito. Se ti interessa approfondire, puoi trovare maggiori informazioni sul tema in questo post.
Per calcolare il ROE dovresti usare questa formula:
ROE = PROFITTO DALLA VENDITA DELL’IMMOBILE / CAPITALE INVESTITO NELL’IMMOBILE
La differenza principale rispetto al caso precedente sta nel fatto che:
- Dovrai stornare dal profitto il valore residuo del mutuo che la banca percepirà per estinguerlo
- Nel capitale investito non inserirai l’intero prezzo di acquisto dell’immobile, ma solo il capitale effettivamente rimborsato al tuo istituto di credito, più eventuali anticipi o denaro pagato di tasca tua.
A parità di valori, un investimento fatto con capitale di prestito ha generalmente un ritorno più alto rispetto a uno finanziato interamente con capitale proprio. Questo proprio grazie alla leva finanziaria citata precedentemente.
Strumento #3: il CAGR
Nei casi precedenti abbiamo valutato il ritorno sull’investimento senza tenere in considerazione l’arco temporale di riferimento.
Aver venduto la tua casa 2 anni dopo averla acquistata ottenendo un guadagno X, è diverso da ottenere lo stesso guadagno avendola venduta 15 anni dopo. Nel secondo caso il rendimento “annualizzato” sarebbe molto inferiore rispetto al primo. Il trucco è trovare il modo di ricondurre il guadagno ad un numero che rappresenti il rendimento annuale medio.
Per farlo occorre calcolare il CAGR, acronimo inglese di Compounded Annual Growth Rate, ovvero il tasso di crescita annuale composto. La formula è piuttosto complessa e spiegarla qui andrebbe oltre gli obiettivi di questo post.
Per tua fortuna, scaricando il mio calcolatore Excel (in fondo all’articolo) avrai automaticamente il risultato che ti serve.
In altre parole, il CAGR è un tasso medio di crescita annuale che potrai comparare ad altre tipologie di investimento. Se la vendita della tua prima casa avesse generato un CAGR del 3%, sarebbe molto facile paragonare questo investimento al rendimento medio annuo di un portafoglio azionario/obbligazionario o altri asset. Con questa informazione puoi crearti un benchmark di riferimento e capire se converrebbe vendere la prima casa e a quanto.
Template Excel per automatizzare i 4 steps
Per concludere questo articolo, voglio fornirti uno strumento che automatizza i 4 step descritti sopra. Come al solito ti basterà inserire i tuoi dati: il file ti restituirà immediatamente le informazioni che ti servono. Fammi sapere se ti è utile.
Domande:
Quale metodo utilizzeresti per valutare la convenienza di vendere la tua prima casa? Oltre a quelli citati, secondo te esistono altri parametri/indici da tenere in considerazione quando si fa questo tipo di analisi? Che rendimento hai ottenuto con la vendita della tua prima casa?
Si può comprare la prima casa senza residenza?
Per acquistare una prima casa utilizzando le agevolazioni fiscali, è necessario trasferire la residenza nell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto pena la perdita di tali agevolazioni.
Quali sono i bonus prima casa?
Tra le agevolazioni fiscali per chi acquista la prima casa in Italia vi è:
- La Detrazione IRPEF sugli interesso relativi al mutuo
- La riduzione dell’imposta di registro e dell’IVA
- Nel caso di acquirenti di età inferiore ai 36 anni, l’esenzione da gran parte delle imposte
Cosa succede se vendo prima casa?
Se si vende la prima casa in Italia, ci sono alcune conseguenze fiscali e finanziarie da tenere in considerazione:
- Rimborso del mutuo: se la casa è stata acquistata con un mutuo ipotecario, la saresti costretto/a a rimborsare anticipatamente il mutuo
- Imposte sulla plusvalenza: se la casa viene venduta prima dei 5 anni dall’acquisto, potresti dover pagare le imposte sulla plusvalenza
- Costi notarili e di intermediazione: la vendita della casa genererebbe dei costi notarili e di intermediazione, relativi alla stipula del contratto di vendita e alla mediazione tra venditore e acquirente.
- Cambio di residenza: la vendita della casa comporterebbe anche un cambio di residenza, con le relative conseguenze amministrative e di gestione delle utenze domestiche.
Quanto pago di tasse se vendo la prima casa?
Nel caso tu vendessi la prima casa dopo 5 anni dall’acquisto, non pagheresti alcuna tassa. Per la prima casa, infatti, l’eventuale plusvalenza ottenuta dalla vendita non viene tassata.
Nel caso la vendessi prima dei 5 anni, potresti dover restituire allo stato tutte le agevolazioni fiscali di cui hai usufruito, oltre alle imposte non pagate e sanzioni aggiuntive. In quel caso, la plusvalenza verrebbe tassata. Tutto ciò a meno che tu non riacquisti o ti venga donato un altro immobile come prima casa entro un anno dalla vendita.
Quanto si paga se si vende la prima casa prima di 5 anni?
Se vendessi la tua casa prima dei 5 anni dalla data di acquisto, potresti perdere tutte le agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa. Ciò significa che dovresti ripagare allo stato tutte le agevolazioni di cui hai fruito, le imposte non pagate ed eventuali sanzioni aggiuntive.
Questo varia a seconda che tu abbia o meno provveduto ad acquisire un’altra prima casa entro un anno. Infatti, nel caso tu provvedessi ad acquistarne o costruirne un’altra o ne riceva una in donazione, non perderesti le agevolazioni. In tal caso, quindi, non dovresti pagare nulla.
Cosa succede se vendo la prima casa prima dei 5 anni?
Se decidi di vendere la tua casa entro 5 anni dall’acquisto, potresti perdere le agevolazioni fiscali ottenute per l’acquisto della casa, il che comporterebbe il dover ripagare allo stato tutte le agevolazioni di cui hai beneficiato, le imposte non pagate e sanzioni aggiuntive. Tuttavia, se entro un anno provvedi ad acquistare o costruire un’altra casa o ne ricevi una in donazione, non perderai le agevolazioni e non dovrai pagare nulla.
Ciao! Bell’articolo, ben scritto, grazie!
Il tema della prima casa è davvero vastissimo e ci si potrebbero scrivere decine di articoli affrontandolo sotto diversi punti di vista. Questo è un velato suggerimento, mi piacerebbe leggere quello che ne viene fuori!
Per complicare ulteriormente la questione, ecco qualche altro commento:
– Per valutare il valore dell’immobile, oltre ai siti di annunci immobiliari, si potrebbe usare https://borsinoimmobiliare.it/. Ha numeri abbastanza conservativi, di solito (a volte troppo!)
– Nel valutare il profitto dell’acquisto casa, dovresti anche sommare il risparmio che hai avuto dal non dover affittare un immobile equivalente per gli anni in cui ci hai vissuto.
– Alcuni dei costi che hai associato all’acquisto si sostengono, di solito, anche in affitto: manutenzione ordinaria e spese condominiali non patrimoniali.
– Occhio ai costi affondati. Il fatto di aver sostenuto certi costi in passato potrebbe non essere un modo efficace di ragionare sulle scelte da compiere oggi. Inutile piangere sul latte versato… e tenersi un immobile che non fa al caso nostro!
– In caso si venda casa prima dei 5 anni, mi pare si debba anche pagare le tasse su una eventuale plusvalenza!
Grazie ancora per il tuo articolo, davvero tanti ottimi spunti!
Grazie SM. Sicuramente l’argomento è vasto e sono d’accordo con te che lo si potrebbe approfondire da diverse angolazioni. Se avessi qualche spunto meno “velato” non esitare, mi sarebbe sicuramente d’aiuto e ben accetto.
Per quanto riguarda i punti specifici:
– non conoscevo Borsinoimmboliare, lo aggiungo volentieri al post. Sono d’accordo (e francamente mi auguro) che sia piuttosto conservativo. Per l’obiettivo di questo post la cautela è un elemento positivo.
– sono d’accordo sul fatto che (per molti) il costo dell’affitto andrebbe inserito come risparmio. Ottimo spunto, grazie.
– per quanto riguarda il terzo punto, mi sono basato soprattutto sulla mia esperienza personale. In passato ho affittato circa 15 appartamenti diversi e non mi è mai capitato di pagare le spese condominiali o la manutenzione (salvo quella ordinaria, tipo cambio lampadine, etc.).
– Circa i”sunk costs”, sono totalmente d’accordo. Tuttavia volevo dare un taglio leggermente diverso all’articolo parlando di convenienza economica. La differenza principale sta nel fatto che, qualora non convenisse venderla, si potrebbe mettere in affitto (avrei dovuto specificarlo nell’articolo). Ovviamente sono d’accordo che se, invece, il tema fosse la necessità di cambiare casa il ragionamento sarebbe diverso. Ottimo spunto, lo specificherò!
– Si, è così salvo riacquisto o donazione di un’altra prima casa entro 1 anno dalla vendita. Ho specificato meglio il punto nelle FAQ.
Grazie per i feedback!
Ma che cosa è quel file excel? Santa pace, oro!
Oltre a Borsino comunque un altro buon metodo per calcolare è il sito di ADE, da cui si può fare una media del valore del venduto a rogito. Immobiliare propone il prezzo a vetrina che, diciamolo, è fittizio!
Grazie FC 🙂
Ottimo suggerimento, includerò anche il portale dell’Agenzia Delle Entrate che è abbastanza facile da usare e, come dici anche tu, si basa su dati più affidabili rispetto a un portale annunci. Unica pecca è che, nelle grandi città, può essere complicato capire con esattezza la fascia/zona di riferimento in cui si trova l’immobile. Usano una classificazione delle zone che molti (come me) potrebbero non conoscere.