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Quando conviene estinguere anticipatamente il mutuo? Ti spiego come capirlo

estinzione parziale mutuo
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Conviene l’estinzione parziale del mutuo? Noi italiani siamo tendenzialmente avversi al debito. Non ci piacere avere debiti e preferiamo liberarcene il prima possibile. Questo vale sicuramente anche per i mutui, ovvero i soldi che abbiamo chiesto in prestito ad una banca per comprare una casa.

Quando accendiamo un mutuo, accettiamo di pagare degli interessi all’istituto finanziario che ci ha prestato i soldi. Questi interessi costituiscono, quindi, il costo del prestito.

In prima battuta pare evidente che gli interessi sono un elemento negativo per le tue finanze e che l’ideale sarebbe riuscire a sbarazzarsene il prima possibile. Ma è sempre così? Conviene sempre provare ad estinguere in anticipo il mutuo? La risposta corretta è: dipende.

In questo post voglio aiutarti a capire quando ti conviene estinguere il tuo mutuo o una parte di esso prima del tempo. Alla fine del post troverai anche le istruzioni per scaricare un excel gratuito per calcolare automaticamente se ti conviene ripagare anticipatamente il mutuo o meno.

Perché ricorrere all’estinzione parziale del mutuo?

A chi non è mai capitato di riuscire a mettere dei soldi da parte e di pensare: “Quasi quasi potrei usarli per estinguere anticipatamente una parte del mutuo. Pagherei meno interessi, no?”

Si tratta di un’osservazione corretta, ma solo in parte. È corretta perché, eseguendo un’estinzione parziale dei soldi che la banca ti ha prestato, riduci il capitale su cui vengono calcolati gli interessi che pagherai sul mutuo. Più questo capitale si riduce, più si riducono gli interessi che la banca ti chiederà. Il risultato finale è che il tuo mutuo costerà complessivamente meno.

Sebbene il ragionamento sembri perfetto, non stai purtroppo considerando una variabile importantissima, ovvero quanto guadagneresti impiegando diversamente quei soldi.

Qual è l’alternativa all’estinzione anticipata del mutuo?

Estinguere anticipatamente il mutuo non è l’unico modo per usare i soldi che hai messo da parte. Molto spesso, infatti, ci si dimentica che c’è un’alternativa che in determinati casi può essere considerata più remunerativa. L’alternativa è investire quei soldi”

Per capire se sarebbe più conveniente investire i tuoi risparmi invece che usarli per estinguere anticipatamente il mutuo, devi considerare 3 aspetti importanti:

1) Il tasso d’interesse che paghi sul mutuo

Per capire qual è il tasso che paghi attualmente, controlla i documenti del mutuo oppure chiedi al tuo referente in banca. Il dato che ti interessa è il tasso d’interesse complessivo di tutti gli oneri, comunemente denominato TAEG.

A parità di altre condizioni che vedremo di seguito, più alto è questo tasso, più sarà conveniente estinguere anticipatamente il mutuo. Continua a leggere per capire perchè.

2) La durata residua del mutuo

Generalmente le banche italiane applicano l’ammortamento alla francese. Questo significa che la percentuale di interessi rispetto al totale della rata è più alta nei primi anni del mutuo e va via via riducendosi. In altre parole, le banche si fanno rimborsare gran parte degli interessi all’inizio mentre alla fine del finanziamento ti ritroverai a rimborsare quasi esclusivamente capitale.

È evidente che estinguere in anticipo una parte del mutuo ha molto più senso nella fase iniziale del finanziamento, quando dovrai ancora restituire gran parte degli interessi. Estinguere anticipatamente durante gli ultimi anni, invece, è spesso poco conveniente perché non avresti un risparmio significativo.

Se ti interessa saperne di più sui vari tipi di ammortamento del mutuo, ti consiglio di leggere questo post scritto da Finanza Cafona in cui li spiega con in modo divertente.

3) Il rendimento che otterresti investendo quei soldi altrove

Questo è il punto più importante. Per capire se effettivamente ti conviene estinguere anticipatamente una parte del mutuo, devi considerare quali sono le tue alternative. Per farlo, devi provare a capire quanto renderebbero questi stessi soldi se li investissi altrove.

Alcune alternative possono essere il mercato azionario, quello obbligazionario, conti deposito, etc.

Ognuna di queste opzioni ha un rendimento storico (da stimare nel lungo periodo, idealmente in termini di decenni) che puoi confrontare con il tasso del mutuo che stai attualmente pagando.  Il ragionamento sarebbe il seguente:

Senza considerare la durata residua del mutuo, se riuscissi ad avere un rendimento medio superiore al TAEG del mutuo, converrebbe investire i soldi piuttosto che usarli per ripagare il debito anticipatamente.

Il modo corretto per capire qual è la scelta più conveniente è di ragionare tenendo in considerazione tutti e tre i fattori indicati sopra.

Per agevolarti, ho creato un file Excel gratuito che ti permette di simulare quale sarebbe la scelta ideale per te a seconda della tua situazione specifica. Puoi scaricare il file seguendo il link in basso.

Scarica il Calcolatore Excel per capire se ti conviene estinguere anticipatamente il mutuo  

Estinzione parziale del mutuo: cosa faccio io?

Nel mio caso specifico, io preferisco di gran lunga investire in azioni per il lungo termine piuttosto che ripagare il mutuo.

Avendo un tasso d’interesse relativamente basso sul mio mutuo (circa l’1,80% su un mutuo trentennale), per me non ha alcun senso destinare i risparmi all’estinzione anticipata quando potrei percepire un rendimento medio annuo del 5% (netto) investendo sul mercato azionario.

Occhio, per puntare a questo tipo di rendimento devi investire per il lungo termine e farlo in modo corretto. Per saperne di più, leggi il post in cui ti spiego come investire in azioni con successo.

Il ragionamento vale per tutti i tipi di prestito

Ci tengo a precisare che il ragionamento fatto in questo post vale per tutti i tipi di prestito/finanziamento e non solo per il mutuo.

La differenza tra il mutuo ed altri prestiti non ipotecari (per intenderci, i casi in cui non dai un bene a garanzia del prestito come invece avviene con il mutuo) è che questi ultimi hanno generalmente tassi di interesse più alti. Il mutuo, invece, gode solitamente di tassi d’interesse più convenienti proprio grazie all’ipoteca sull’immobile.

In questo caso capire la convenienza dell’estinzione anticipata del finanziamento è meno scontato rispetto al caso classico del mutuo. Anche qui, per capirlo, ti consiglio di usare l’excel gratuito che ho creato proprio per permetterti di fare questa scelta con maggiore facilità.

Domande per i lettori:

Qual è stato il tuo ragionamento quando hai dovuto scegliere se rimborsare anticipatamente un mutuo o un prestito? Ritieni di aver fatto la scelta giusta o ti comporteresti diversamente se potessi tornare sui tuoi passi?

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