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Come comprare la prima casa: mutuo o contanti?

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Se hai dei soldi da parte e stai pensando di acquistare la tua prima casa, ti starai sicuramente chiedendo se è più conveniente comprare casa con un mutuo oppure in contanti. Ma qual è la migliore soluzione? Come spesso accade, la risposta a questa domanda è: dipende.

In questo articolo ti darò alcuni strumenti per capire qual è la scelta migliore per comprare casa a seconda della tua situazione specifica. Ma andiamo per gradi. Anche se sicuramente hai un’idea di cosa si tratta, prima di tutto voglio spiegarti cos’è un mutuo e come funziona. Ti tornerà utile per capire i concetti che ti spiegherò successivamente.

Cos’è il mutuo?

Il mutuo è un contratto di prestito tra un soggetto che presta dei soldi ed un altro che li riceve. Quest’ultimo, oltre a restituirli entro un certo periodo, in cambio dei soldi ricevuti generalmente si impegna anche a corrispondere degli interessi. Molto spesso, quindi, il mutuo è composto da tre elementi fondamentali:

  1. L’ammontare del mutuo, ovvero la quantità di soldi che si chiedono in prestito
  2. Il tasso di interesse, misurabile come percentuale annua rispetto all’ammontare dell’importo chiesto in prestito
  3. Il piano di ammortamento: si tratta delle rate attraverso cui avviene il rimborso che tipicamente è mensile ed alla “francese”, cioè con una rata di importo sempre uguale ma composta da una quota decrescente di interessi ed una quota crescente di rimborso del capitale.

È importante specificare che il mutuo, a differenza di altre tipologie di prestito, è caratterizzato dalla presenza di un’ipoteca ovvero un bene posto a garanzia del prestito come, ad esempio, un immobile. Se chiedessi un mutuo per acquisto casa, generalmente la banca ti richiederebbe di inserire un’ipoteca su quell’immobile per avere la certezza di non perdere i propri soldi nel caso non fossi più in grado di ripagare il prestito.

Quali sono gli svantaggi del mutuo per acquistare la prima casa?

È evidente che, come quasi tutte le scelte finanziare, anche qui abbiamo alcuni vantaggi e alcuni svantaggi.

Gli svantaggi del mutuo sono sicuramente la presenza degli interessi, che rappresentano un costo aggiuntivo, e il vincolo con la banca che gode dell’ipoteca sulla casa e su cui si potrebbe rivalere se non fossi più in grado di ripagare il mutuo. Si tratta di un impegno che può durare anche molti anni e, come ti dicevo sopra, ormai non è raro avere mutui di durata trentennale o più.

È vero che, se acquistassi casa con i tuoi soldi contanti, non avresti nessuno di questi “problemi” ma è altrettanto vero che in alcuni casi optare per un mutuo potrebbe essere comunque la scelta migliore, anche se avessi a disposizione la liquidità necessaria per acquistare la tua prima casa, come si dice in gergo popolare, “sull’unghia”.

Perchè spesso conviene fare il mutuo?

Come spiego in questo post, acquistare casa non vuol dire acquistare solo l’immobile ma farsi carico di tutte le spese accessorie (come notaio, mobili, spese condominiali, etc.) che a volte possono essere piuttosto alte e di cui spesso non si tiene conto. Ammesso che tu abbia i soldi a disposizione per pagare in contanti l’intera casa e le spese connesse, potrebbe essere comunque meglio farsi prestare i soldi da una banca attraverso il mutuo immobiliare. Ti spiego meglio di seguito:

1) Eviti il rischio di rimanere senza soldi

Il motivo sta nel fatto che, accendendo a un mutuo, eviteresti di utilizzare tutti o buona parte dei tuoi risparmi immobilizzandoli su uno stesso asset (la casa appunto) che non è particolarmente liquido e non è vendibile “in parti” per racimolare qualche somma se dovessi avere un’emergenza finanziaria o bisogno di accedere a dei soldi velocemente.

Questo perché vendere un’immobile, anche se questo fosse situato in grandi città come Milano e Roma dove il mercato immobiliare è particolarmente dinamico, è un’attività che richiede alcuni mesi. Per immobili particolari che non hanno molto mercato potrebbero anche volerci anni prima di concludere una transazione.

Di conseguenza, il rischio principale di comprare casa usando tutti o gran parte dei tuoi risparmi è quello di non avere altre risorse per eventuali emergenze, progetti futuri come far fronte alla perdita del lavoro, sposarti, fare dei figli o anche aprire una tua attività imprenditoriale ecc. In questo caso il tasso di interesse è il costo da pagare in cambio della serenità, perché sapresti di disporre di risparmi aggiuntivi nel caso fossero necessari.

2) Puoi beneficiare della “leva finanziaria” per aumentare il rendimento in caso di vendita

Il mutuo ha anche un altro vantaggio rispetto a pagare tutto in contanti e ha a che fare con il mondo degli investimenti. Quello che sto per dirti è rilevante solo se stai acquistando la tua prima casa e pensi che questa aumenterà di valore nel tempo (e quindi che saresti disposto a rivendere). Si tratta di una valutazione complessa che deve tenere conto della città in cui si trova l’immobile, il quartiere, tipo di immobile etc.

Ci sono alcune realtà, come ad esempio le grandi città italiane, in cui i prezzi degli immobili stanno salendo ma occorre che tu faccia questa valutazione in base alla tua situazione specifica. Detto questo, nel caso stessi facendo l’acquisto della tua prima casa anche per avere un asset che aumenti di valore nel tempo, allora il mutuo ti aiuterebbe ad avere un ritorno maggiore sul tuo “capitale investito”.

Ci tengo a precisare che personalmente non sono un fan del considerare la prima casa esclusivamente come un investimento perché per me acquistare la prima casa dovrebbe essere considerata principalmente come una spesa e in molti casi converrebbe usare quei soldi in modo diverso (in questo post ti spiego se comprare la prima casa conviene sempre). Ma in alcuni casi acquistare la prima casa può rivelarsi un buon investimento e questo è proprio il caso in cui pensiamo che il valore dell’immobile aumenterà in modo importante nel tempo.

Il ROE

Fatta questa precisazione, il ragionamento si basa sul cosiddetto ROE che sta per Return On Equity. Il ROE si calcola dividendo l’utile che si genererebbe dalla vendita dell’immobile (al netto del costo di acquisto e dei costi associati) per la quota dell’immobile che possiedi, e cioè quella parte di immobile ripagato alla banca attraverso le rate (fai attenzione a considerare solo la quota capitale e non la quota interessi, quelli sono da considerare esclusivamente come costi).

A quest’ultimo va aggiunto anche il deposito che le banche italiane richiedono venga pagato in contanti al venditore e che non è quasi mai al di sotto del 20% del prezzo di acquisto. La formula matematica è questa:

ROI = Rendimento / Equity o Capitale investito

Facciamo un esempio concreto: ipotizziamo che tu abbia acquistato una casa per €100.000 (incluso tutti i costi connessi) e che vendendola oggi tu riesca ad ottenere €150.000 dal compratore ottenendo un utile di €50.000. Calcoliamo quindi il ROE in entrambi gli scenari, ovvero con e senza mutuo.

Scenario 1: acquisto interamente in contanti

In questo caso il calcolo del ROE è molto semplice: basterà dividere l’utile che si genererebbe dalla vendita dell’immobile per il capitale investito, ovvero:

€50.000 / €100.000 = 150%

Il ROE in questo caso corrisponde al 50%. Non male ma vediamo come sarebbe nello scenario 2.

Scenario 2: acquisto con mutuo all’80%

Supponiamo di aver acquistato accendendo un mutuo che copre l’80% del costo dell’immobile, pagando il restante 20% in contanti. Quindi

  • L’utile è analogo, ovvero €50.000
  • il capitale investito, invece, corrisponde ai soldi che hai investito nell’immobile, ovvero il 20% del prezzo di acquisto, quindi €20.000.

Qui il calcolo del ROE sarà:

ROE = €50.000 / €20.000 = 250%

Possiamo vedere chiaramente che, nell’esempio citato, lo scenario in cui accendiamo un mutuo produce un ROE circa il 70% più alto rispetto a quello ottenibile pagando interamente in contanti. Senza dilungarmi troppo in concetti complessi e inutili per lo scopo di questo articolo, ti dico solo che questo meccanismo si chiama leva finanziaria e ci fa capire come indebitarsi in modo strategico può portare dei risultati positivi.

Non mi stancherò mai di precisare che questo ragionamento è improprio per quello che riguarda l’acquisto della prima casa o della casa in cui si vive perché, a mio avviso, non si tratta di un vero e proprio investimento. Ma se pensi di acquistare un immobile che aumenterà di valore nel tempo e lo consideri un fattore importante per fare la tua scelta, allora calcolare il ROE può esserti d’aiuto nel valutare se sia meglio pagare tutto in contanti o accendere un mutuo.

3) Investire i soldi restanti sul mercato azionario

L’altro elemento importante da tenere in considerazione è il costo opportunità di pagare un immobile in contanti rispetto a fare un mutuo per continuare ad avere liquidità disponibile è che si può investire una parte di questa liquidità per garantirsi un rendimento nel lungo termine. È chiaro che se sei una persona che non intende investire e terresti i tuoi soldi fermi sul conto corrente allora questo ragionamento non ha alcun valore per te.

Ma se invece volessi aumentare nel tempo il valore dei tuoi risparmi, allora dovresti sicuramente tenerne conto. Sappi che investire per il lungo termine (quindi con orizzonti temporali lunghi, tipo dieci anni o più) su un indice azionario ben diversificato potrebbe generarti un rendimento medio annuo che varia tra il 5 e l’8%. In presenza di un tasso di interesse per il mutuo che sarà quasi sicuramente di gran lunga inferiore, secondo me sarebbe meglio tenere questi soldi a disposizione e investirli anziché vincolarli tutti su un singolo immobile. Se l’argomento ti interessa, ti suggerisco di leggere questo post in cui ti spiego come investire correttamente in azioni.

Come ti dicevo all’inizio, non c’è sempre una scelta migliore. Questa dipende dalle circostanze. Ti voglio fornire alcuni elementi aggiuntivi da valutare per scegliere come comprare la prima casa:

4) Tasso di interesse del mutuo e anni di finanziamento

Il ragionamento che ho fatto sopra è particolarmente rilevante quando si parla di tassi di interesse contenuti, come quelli che abbiamo avuto fino a qualche tempo fa che a volte non superavano l’1,5% per il mutuo trentennale a tasso fisso. Visti i tempi che corrono, però, è ragionevole ipotizzare che questi aumenteranno e potrebbero arrivare anche a essere molto alti.

Ricordati di richiedere sempre il TAEG alla banca a cui ti rivolgerai per avere un preventivo di mutuo. Più alto è il TAEG e più alto sarà il costo del tuo mutuo. In presenza di tassi particolarmente alti potrebbe avere più senso acquistare tutto o una parte sostanziosa dell’immobile in contanti lasciando che solo una piccola parte residua venga finanziata attraverso il mutuo.

Ricordati infine che a una durata più lunga del mutuo corrisponderà una rata mensile più bassa, ma ci sarà sicuramente anche un TAEG più alto perché in presenza di un mutuo più lungo la banca richiederà un tasso di interesse maggiore.

5) La tua situazione patrimoniale individuale

Una seconda valutazione riguarda la tua situazione patrimoniale. Se stai scegliendo tra usare tutti i soldi che hai per acquistare la tua prima casa rispetto a fare un mutuo, la seconda opzione potrebbe avere senso per evitare di rimanere senza risorse liquide da usare in caso di emergenza o per i tuoi progetti futuri.

Se invece sei uno dei fortunati ad avere un patrimonio ben più grande del costo della prima casa che vuoi acquistare, allora per te accendere un mutuo potrebbe non essere così utile perché non ti priveresti di tutte le tue risorse finanziare mentre andresti sicuramente a incorrere in maggiori costi a causa degli interessi.

Conclusione

Per concludere, non esiste una scelta migliore in assoluto quando si parla di scegliere tra acquistare la prima casa con il mutuo oppure usare i contanti.

Questa scelta dipende dalla tua situazione patrimoniale, dalle condizioni che la banca ti applica e anche da che tipo di immobile stai comprando e se lo stai acquistando in parte come investimento per il futuro.

In linea di massima, se non hai altre risorse finanziare oltre a quelle necessarie per pagare il costo dell’immobile in contanti e/o se stai acquistando una casa il cui valore pensi che aumenterà sicuramente nel tempo, allora ti consiglio fortemente di valutare il mutuo perché ti garantirebbe maggiore serenità finanziaria e anche un ritorno maggiore qualora vendessi l’immobile.

Solo nel caso in cui disponessi di un patrimonio veramente grande con un portafoglio diversificato di investimenti e/o in presenza di tassi di interesse veramente alti, allora potrebbe aver senso ridurre la percentuale di mutuo o, in casi estremi, evitarlo completamene.

Domande per i lettori:

Qual’è la tua opinione in merito all’acquisto della prima casa con un mutuo o pagarla in contanti? Se hai già acquistato in passato, come hai fatto questa scelta? Pensi che ci siano ulteriori vantaggi acquistando in contanti rispetto all’accensione di un mutuo?

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