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I 6 rischi dell’immobiliare e quando conviene veramente investire nel mattone

investire nel mattone
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Eccomi qui dopo alcune settimane di inattività giustificate da un importante evento personale che mi ha tenuto un po’ occupato: mi sono sposato! Ma ora si riparte con tanti nuovi contenuti che spero troverai interessanti. In questo post torno a parlarti di un argomento cui tengo molto: investire nel mattone.

Chi non ha mai avuto una conversazione con i propri genitori, parenti, amici, etc. in cui si sostiene che “la casa è un investimento sicuro”, “l’immobiliare batte sempre l’inflazione”, “almeno la casa la tocchi”. Viviamo in un Paese in cui il sogno delle coppie appena formate è quello di andare a vivere nella casa di proprietà. Appena riusciamo a mettere da parte dei soldi, la prima cosa che ci viene in mente è: comprare una casa, magari da mettere a reddito.

Questa attitudine trova pieno riscontro nei dati: secondo l’ISTAT l’81% delle famiglie ha almeno un’abitazione di proprietà. Molte di queste abitazioni potrebbero essere state lasciate in eredità o donate dai genitori e, pertanto, non si configurerebbero come vere e proprie scelte di investimento. Ma l’attitudine è chiara: noi italiani prediligiamo di gran lunga investire nel mattone.

Investire nel mattone non è un’attività priva di rischio

Comprare immobili come investimento può essere una scelta in alcuni casi corretta, a seconda della situazione finanziaria in cui ti trovi. Bisogna allora sottolineare che investire nel mattone non è assolutamente un’attività priva di rischi.

Acquistare una casa, che sia per viverci oppure da mettere a reddito, ha dei rischi concreti ed evidenti. In questo post ti citerò i principali e alla fine troverai quello che per me è il rischio più importante. Per concludere poi ti svelerò quello che secondo me è il modo migliore per investire nel mattone.

Rischio #1: Non è detto che il valore del tuo immobile cresca nel tempo

Il valore degli immobili nel lungo periodo in Italia è rimasto stabile, e dal 2010 ad oggi questa tendenza è addirittura negativa. In quest’arco temporale, infatti, il prezzo medio delle abitazioni è sceso del 13% circa. È sbagliato, quindi, pensare che acquistare una casa sia una scelta sempre valida pensando che il valore del tuo immobile crescerà nel tempo.

Devi essere cosciente del fatto che non solo questo non è assolutamente garantito ma, stando ai dati, è possibile che il tuo immobile dopo alcuni anni possa addirittura valere molto meno di quanto l’hai pagato trovandoti potenzialmente davanti ad una decisione difficile che non avevi preventivato.

Esempio:

un genitore che ha investito tutti i suoi risparmi in un immobile ed volesse adesso venderlo per pagare gli studi universitari ad un figlio. In una situazione di crisi nel comparto immobiliare, questa persona avrebbe due opzioni: “svendere” l’immobile per avere la liquidità necessaria, oppure scegliere di non supportare finanziariamente il figlio nei suoi studi. Due prospettive non particolarmente allettanti.

È importante sottolineare che, per alcuni, la casa può avere un grande valore affettivo. Questa situazione è più comune di quanto si pensi: se hai ricevuto una casa in dono da un tuo genitore, oppure se si tratta della casa in cui hai vissuto una parte della tua vita, potresti essere portato a sopravvalutare il suo reale valore di mercato perché involontariamente aggiungi del valore affettivo. È brutto dirlo ma, purtroppo, al mercato non interessa minimamente quanto un bene immobile possa valere per te.

L’unica cosa che conta per il mercato è quanto gli altri sono disposti a pagarlo, e ti assicuro che il loro prezzo non terrà conto del valore affettivo che ha per te. Ci tengo a precisarlo perché, nel momento in cui ti confronterai con il mercato per vendere un immobile a cui tieni particolarmente, potresti rimanere deluso/a nelloscoprire che il tuo bene vale molto meno di quanto pensassi.

Rischio #2: Il mattone non è mai un investimento liquido

Anche se possiedi una casa in una grande città come Milano o Roma dove il mercato immobiliare è più vivace, devi sapere che rivendere un immobile è generalmente un processo lungo, costoso e complicato. Trovare un acquirente disposto a pagare un prezzo accettabile può richiedere anche molti mesi se non addirittura anni. Per farlo spesso si ricorre a intermediari specializzati come gli agenti immobiliari che sono spesso consigliabili rispetto al fai da te ma hanno un costo che può rivelarsi molto alto.

Il problema si pone se pensi di investire tutti i tuoi soldi in un immobile pensando di poterlo vendere velocemente e con semplicità qualora avessi necessità di liquidità per i tuoi bisogni personali o quelli della tua famiglia come, ad esempio, spese mediche, di studio, per aprire una tua attività in proprio, etc. Quando investi nell’immobiliare devi essere cosciente che per rivendere il tuo immobile potrebbe volerci più del previsto. Per un investitore non c’è peggior situazione che quando si è costretti a dover “svendere” un asset nella fretta di racimolare dei soldi.

Rischio #3: Acquistare una casa ha dei costi extra “nascosti”

Quando si acquista un immobile si incorre in alcuni costi che non sono sempre evidenti e che a volte possono impattare anche in modo significativo il rendimento netto di questo investimento. I costi più comuni sono: le commissioni di intermediazione per le agenzie immobiliari, i costi del mutuo, i costi del notaio, l’IVA (per chi acquista direttamente dal costruttore), l’arredamento, le spese condominiali, etc.

Quando parliamo di costi bisogna poi distinguere quelli legati all’acquisto della prima casa rispetto all’acquisto della seconda, la terza, la quarta, etc. Esistono dei benefici fiscali che riducono significativamente il costo complessivo per la prima casa ma che, invece, non sono validi per quelle successive. È importante considerare questi costi accessori quando valuti se acquistare o meno un immobile.    

Rischio #4: Gli inquilini morosi

Oltre un terzo dei proprietari di immobili messi a reddito in Italia ha avuto problemi relativi ai pagamenti dell’affitto. Se combiniamo questa statistica con il fatto che lo sfratto, oltre ad essere uno strumento spiacevole, in Italia è anche particolarmente lungo e lascia il proprietario dell’immobile estremamente esposto a una serie di problematiche.

La prima e più importante è quello di chi ha comprato un immobile da mettere a reddito accendendo il mutuo. In questo caso, anche in presenza di inquilini morosi, la banca pretenderà comunque il pagamento delle rate del mutuo. Se non avessi abbastanza soldi a fine mese per coprire la rata del mutuo anche senza ricevere l’affitto da parte dell’inquilino, ecco che avresti un grosso problema per le mani. Quando pensi di acquistare una casa da mettere a reddito, devi necessariamente tenere in conto il rischio di morosità del tuo inquilino e avere delle soluzioni qualora si presentasse questa spiacevole evenienza.

Un’alternativa potrebbe essere quella di assicurarti contro questo rischio ricorrendo a una polizza assicurativa specifica oppure creando un tuo fondo di emergenza personale dedicato alla potenziale morosità del tuo inquilino.

Rischio #5: Pagare un immobile in contanti

La maggior parte degli italiani sceglie di pagare gli immobili in contanti anziché accendere un mutuo, anche quando i tassi di interesse sono estremamente bassi. Ciò denota sicuramente una nostra fortissima propensione al risparmio, ma evidenzia anche una scarsa conoscenza in campo finanziario. Il motivo sta nel fatto che, pagando in contanti, perdi la possibilità di sfruttare la cosiddetta “leva finanziaria”, un metodo per amplificare i tuoi guadagni dall’eventuale vendita dell’immobile ricorrendo al debito. Nel post “Come comprare casa: mutuo o contanti?” ti spiego meglio quando conviene fare un mutuo per acquistare casa rispetto a pagarla in contanti.

Rischio #6: IL PIU IMPORTANTE – I tuoi soldi potrebbero rendere di più investendo altrove

Uno egli errori più comuni che si fanno quando si sceglie di investire nel mattone è quello di non chiedersi: “E’ il miglior modo per impiegare i miei soldi?”. Questa è una domanda fondamentale perché, anziché considerarla l’unica strada percorribile come accade per moltissimi italiani, ti permette di vedere l’immobiliare come una delle alternative per l’investimento dei tuoi soldi. Pertanto, essendo un’alternativa, può essere confrontata con altre tipologie di investimento.

Nel caso di una persona giovane ad esempio, i dati confermano che è quasi sempre più conveniente investire i propri soldi nei mercati finanziari (idealmente in portafogli ben diversificati di azioni) con un orientamento al lungo termine. È ampiamente dimostrato, infatti, che nel lungo termine i mercati finanziari tendono a crescere e ci si può attendere un rendimento più alto rispetto a quello di un immobile. Se ti interessa approfondire, ti suggerisco di leggere il mio post in cui ti spiego quando conviene comprare casa e quando no.

La mia esperienza personale con l’immobiliare

Ci tengo molto a sottolineare questo punto perché qualche anno fa, quando non mi ero ancora appassionato al tema della finanza personale, io stesso ho fatto questo errore usando gran parte dei miei risparmi per acquistare la casa in cui abito tuttora. Questa scelta era sbagliata perché non ho valutato le alternative. Fortuna ha voluto che abbia acquistato a Milano, in una zona in cui il valore degli immobili sta salendo tra il 5 ed il 10% all’anno.

Nel mio caso specifico, anche al netto dei costi aggiuntivi legati all’acquisto della casa (nel mio caso più del 10% del valore complessivo dell’immobile), oggi potrei rivenderla realizzando un discreto guadagno. Ma la verità è che, anche nel mio caso, avrei potuto impiegare i soldi spesi per l’acquisto sui mercati finanziari, e oggi avrei realizzato un guadagno potenzialmente più alto. La mia fortuna è stata comprare in una grande città come Milano.

Se, invece avessi malauguratamente scelto una delle tante piccole città o paesi italiani, sarebbe potuta andare molto peggio rischiando di bloccare una parte importante dei miei soldi su un investimento che non avrebbe fruttato nulla. Non fare il mio stesso errore!

Quando è corretto investire nel mattone?

Leggendo questo post qualcuno avrà sicuramente pensato che sia contro l’investimento immobiliare. Ci tengo a precisare che non è così: credo che l’immobiliare sia un’ottima asset class come lo sono i titoli azionari, le obbligazioni, le materie prime, le criptovalute, etc. In tal senso, l’immobile ha sicuramente il proprio posto all’interno di un portafoglio ben diversificato.

Il problema sorge quando si ritiene investire nel mattone sicuro perché immune da rischi. Questa è una percezione errata che deriva da una scarsa conoscenza in materia di finanza personale radicata in una lunga tradizione di investimento che ha visto il mattone come il metodo principale per investire. Il motivo per cui ho scritto questo post è duplice: in primis ho voluto sottolineare il fatto che, essendo una asset class come tante altre, l’immobiliare non è privo di rischi, anzi, ne ha tanti e ti ho elencato i più importanti. Alla luce di ciò, ti consiglio di relazionare l’acquisto di una casa con il tuo portafoglio di investimenti complessivo.

Conclusione

La situazione finanziaria di moltissimi italiani è di sovraesposizione al real-estate, proprio perché lo si considera “sicuro”. Questo è sbagliato perché ti espone troppo al rischio di dover “svendere” in una fase calante del mercato, di non poter pagare il mutuo a causa di inquilini morosi, o di non avere sufficiente liquidità in futuro per i tuoi progetti personali.

Il mio consiglio è di pensare al real-estate come una delle tante componenti del tuo portafoglio di investimento: Più nello specifico, ti suggerisco di non avere un’esposizione all’immobiliare superiore al 30% del tuo patrimonio netto. Questo proprio per ottenere una buona diversificazione nell’ottica di poter affrontare con agilità eventuali periodi di crisi e dormire sonni più tranquilli.

Domande per i lettori:

Hai già fatto degli investimenti immobiliari in passato? Hai avuto qualche esperienza diretta con i rischi menzionati in questo articolo? C’è qualche rischio che pensi abbia dimenticato di elencare?

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